武汉天地A1超高层写字楼综合体 | 凯谛思Arcadis ARCHINA 项目

武汉天地A1超高层写字楼综合体 | 凯谛思Arcadis

阅读:2560 2022-08-12

武汉长江主轴北岸处，武汉天地A1超高层写字楼综合体犹如一艘扬帆起航的帆船伫立于风景如画的江滩公园对侧。376米的A1写字楼地标是武汉长江北岸沿江第一高楼，刷新了武汉天地商务集群天际线。项目与武汉轨道交通1号线和8号线黄浦路站在地下相连，交通便利。

凯谛思为此项目提供了全过程工料测量服务。从2010年6月到2022年6月，项目从开工到竣工交付整整历经了10余载，其中挑战可想而知。虽然我们遇到了许多非常规事项，但凯谛思项目团队凭借专业能力，积极应对难题，提出解决方案，与业主协作将不可能变为可能。

©瑞安房地产

1 分摊建筑项目成本

项目初期，商业裙楼有其他外资资金参与需分摊建筑成本，导致建设项目成本数据纷繁芜杂，且时时处于动态变化之中。但我们的项目团队坚信：只要思想不滑坡，办法总比困难多。

1）首先我们建议了分摊原则为成本受益原则：即谁受益谁承担，多受益多承担；谁消耗谁承担，多消耗多承担。

2）地下桩基工程费用按塔楼桩基、裙楼桩基、基坑围护及其各自所占停车位比例分摊。

3）地库结构费用摊分提供两个方案：方案一按裙楼方与塔楼方各自所占的停车位比例分摊；方案二按地库面积归属分摊。

4）机电工程费用提供两个方案：方案一为按使用量分摊，方案二为按地库的相应使用的机房面积分摊。

©瑞安房地产

我们按上述思路列出了不同方案及其分摊金额，供各方协商解决分摊问题。区分业态、项目运营分摊成本，有利于提升成本管理效果，避免塔楼方、裙楼方不必要的争议纠纷。

我们的视角不仅局限于项目建设成本，还关注到了项目投资到收益的全过程。我们兼顾了不同投资者的利益，所提供的成本分摊方案也成为了成本和项目收益之间的桥梁。

2 测算施工措施费

超高层项目的措施费与其他一般项目差异很大，很难用普通项目的造价指标及经验数据进行超高层建筑施工措施费的测算，而我们的项目经验为此提供了保障。

例如，依据相似超高层项目的施工方案，我们进行了招投标阶段垂直运输费测算。本项目选择了一台TC7052塔吊（臂长为70m）和两台M900D动臂塔吊（臂长65m及55m）配合使用，测算出垂直运输费，避免投标人以不合理报价获得项目，从而进一步避免后期索赔。

©张泽锋

3 提升项目价值

从2010年6月桩基、基坑支护施工到2022年6月交付使用，项目在武汉地区首次采用逆作法施工。与顺作法相比，采用逆作法工期方面从围护结构开始施工、基坑开挖、架设支撑、换撑、拆撑、地下室结构施工到裙楼地上整体结构完成，较顺作法提前约4个月。同时，我们运用价值工程做了很多方案优化，得到了一致赞赏。

在基坑施工期间，我们利用经验及专业知识，发现地勘报告岩层分布，提出了地下连续墙按岩层区分高度的方案，设计师按此思路调整设计，既大量节约了成本，又让项目输出的功能与它得到的资源配置相适宜。

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4 处理索赔难题

A1地块塔楼原设计高度为468米，但根据2018年武汉市政府的新规定，高度调整为376米。

高度审查期间项目停工200多天，承建商提出了补偿管理人员费用、铝模租赁、钢管租赁、管理人员房租及其水电燃气费、生活区场地租赁费等一系列索赔难题。我们协调业主各部门收集整理数据，组织召开协调会议，推动参加多次谈判会议，提供具体服务并推动项目开展，最终顺利处理了承建商的索赔难题。

©张泽锋

5 积极应对疫情

2020年，突如其来的新冠疫情使得项目于2020年1月23日至4月8日处于停工状态。在保护同事健康的基础上，我们的服务并未停止。封城期间，我们为客户进行了受疫情影响的合同梳理及建议。

首先，按2020年2月全国人大常委会规定，此疫情为不可抗力，其工期可顺延。

其次，我们厘清了疫情期费用支出：受疫情防控影响，工程延期复工或停工期间，承包人在施工场地的施工机械设备损坏及机械停滞台班、周转材料和临时设施摊销费用增加等停工损失由承包人承担；工程复工前疫情防控准备及复工后施工现场疫情防控的费用支出（包括口罩、消毒液及住宿隔离措施、新增工人宿舍、按规定支付的隔离观察期间的工人工资），费用由业主承担。

最后，对于疫情后人工价格影响及材料价格影响，我们与各承建商和材料供应商进行了摸排，得出如下结论：人工将会在疫情后集中开工造成用工短缺，人工费用较疫情前上涨；混凝土、砂石受疫情运输管控影响价格会上涨，并主动估算影响费用提供给客户。

在发生不可抗力的关键时刻，我们从客户角度出发，用专业能力帮助客户进行最优决策。